澳洲房地产投资法律实务
编者按｜12月2日，绿地宣布成功中标澳大利亚悉尼北区麦考瑞公园综合开发项目，截至目前，绿地在澳总计有6个项目同时进行开发，总投资额约110亿元。
近年来，澳大利亚房地产市场持续升温，中国企业赴澳投资日趋活跃。除绿地外，远洋地产、万达、碧桂园等国内一流地产商纷纷涉足。瑞士信贷银行此前的报告指出，2014年5月至2015年5月，中国投资者和移民在澳大利亚总共购买约87亿澳元的房地产物业，占该国房地产供应的15%，同比增长六成。
走出去智库发起机构之一、中伦律师事务所合伙人王勇律师提醒中国企业，除了注意最新政策和法律变化外，赴澳投资房地产还需要做足法律功课，包括详尽的尽职调查和合规合法的避税交易结构。
要点
1、对于大多数赴澳投资的外国企业来说，澳大利亚外国投资审核委员会（FIRB）的事先批准是必须迈过的第一道门槛。
2、房地产投资者必须进行全面的尽职调查，涉及土地权属、税务、规划、环保、租约、土地或建筑物估值等方面。
3、选择合法、合适的交易架构，既能有效节约税务成本，还能防范违反税法的风险。
正文
文/王勇，中伦律师事务所合伙人
根据澳大利亚政府外国投资审核委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB)发布的2013年7月至2014年6月年度报告，中国首次超过美国成为澳大利亚第一大外国投资来源国，房地产已经成为中国对澳投资金额最多的行业，达到124.06亿澳元，约占该年中国对澳全部投资总额的45%。
赴澳投资房地产，需要从政府审批、尽职调查和交易结构这三个方面对相关法律问题加以周全考虑和周密准备。
哪些地产项目需获FIRB批准？
根据澳大利亚的《外国投资与并购法（1975）》（ForeignAcquisitions and Takeover Act 1975)以及政府的外国投资政策，外国企业和个人在投资澳大利亚房地产项目一般都需要获得FIRB的事先批准。如果投资者没有申请并获得依法本应获得的FIRB批准，就可能被视为非法投资，面临行政处罚乃至于刑事责任指控。
外国投资者收购或投资以下澳大利亚房地产“权益”需要经过FIRB审批：
1、用于开发商业地产的闲置土地；
2、所有住宅地产（特定情况除外，例如外国投资者可以购买某些经澳大利亚政府预先批准可以向海外投资者销售的一手住房，就无需再申请FIRB审批）；
3、购买拥有澳大利亚城市土地权益的公司或者信托的股份或资产（特定情况除外）；
4、价值500万澳元或以上的涉及文化遗产（例如历史建筑）的已开发的商业地产；
5、价值5500万澳元或以上的不涉及文化遗产的已开发的商业地产；
6、价值2.52亿澳元或以上的澳大利亚企业或在澳大利亚持有超过2.52亿澳元的海
外企业；
7、合计价值达到1500万澳元或以上的农村土地；
8、由外国主权基金或其他外国政府投资者（包括外国国有企业）进行的投资。
中国房地产开发企业可以赴澳购买闲置土地用于开发住宅，但需要通过FIRB的审批。实践中，FIRB通常都会做出批准，但会要求企业在获批后的24个月内开始工程建设。建成后，上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下自用。
中国房地产开发企业也可以购买澳大利亚二手旧房用于拆除重建，但同样要经过FIRB审批。实践中，企业需要证明其重建后将可以增加住宅数量或者原有旧房已经陈旧不堪、不宜居住，后者需要提供房地产评估师或建筑师的报告。同样，企业通常被要求在获批后的24个月内开展拆除重建工程。
投资澳房地产需格外注意法律或政策变更
总体上，澳大利亚政府对于海外投资持欢迎态度，希望引导外国投资者购买期房、一手新房，从而增加新房的建造量和供应量，带动当地建筑等相关行业的发展。
但是，由于中国企业赴澳开发的房地产项目的主要购买客户群体是国内个人，因此澳大利亚对于海外投资者在澳购房的任何法律或政策的变更，都可能对中国企业的经营产生影响。
由于海外买家持续涌入，部分澳大利亚居民无力购房引发澳国内担忧，近期澳大利亚联邦和州政府分别出台了一些举措。例如，自2015年7月1日起，维多利亚州将执行《海外人士物业投资法》。海外投资者从2015年7月1日起将要额外缴纳3%的印花税，从2016年将要缴纳0.5%的土地税。澳大利亚财政部也对部分外国投资者违法购买二手房发起了调查和处罚行动。
迄今为止，上述所谓的“限制”举措对于遵守法律在澳进行的房地产投资影响不大。例如维多利亚州对于海外投资者购买期房仍然有印花税特别优惠。上述3%的额外印花税，对于海外期房投资者而言，由于购买期房本来就有印花税优惠，期房税基非常低，因此实质影响非常小。
尽职调查重点内容
按照惯例，澳大利亚房地产是按照签署合同时候的状态被出售的。因此投资者在签署合同前必须进行细致全面的尽职调查，尽职调查内容取决于房地产项目的性质、位置及开发用途，通常来讲至少应包括（但不限于）以下主要问题：
1、土地权属：于土地注册处进行土地权属调查，以确认土地的所有权人及有没有任何登记的抵押权、通行权或其他权利限制；
2、税务：向税务部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关政府税费、纳税责任和税务申报；
3、规划：向规划相关部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关规划事宜；
4、环保：调查环保登记册和环保责任，聘请环境顾问出具环境评估报告；
5、租约：审阅任何拟投资房地产的的现行租约（如果是二手房地产）；
6、公司调查：调查收购对象的公司登记、股权、经营证照；
7、土地、建筑物估值、测量、技术评估：聘请评估师对土地、建筑物进行估值及实地测量，以及评估建筑物维护状况、是否符合建筑法规；
8、诉讼调查：调查收购对象有没有诉讼、政府调查。
其中，土地权属制度以及规划和环保事宜，是房地产投资者需要格外关注的。
第一，土地权属制度。
澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式。另外一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。
除了以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权。实践中，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保留某个土著人的文化遗址。这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见。
绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制（the Torrens System)。这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。
第二，规划事宜。
澳大利亚的每个州都有其各自的规划法律体系，每一块土地都会注明允许的用途、相关批准及禁止的用途。在进行规划审批时，相关地方的市政府会与各政府、公用事业机构，包括供水、电力、燃气、道路等部门进行沟通。如果涉及大型房地产项目，州政府也将参与相关的行政规划工作。
另外，房地产项目的相关利益方，产权共有人、邻居、地方组织等，也有权参与到房地产项目的规划审批当中，并陈述各自的意见。对于市政府拒绝给予批准的决定，投资者可以申请复议。
第三，环保事宜。
澳大利亚对于房地产所有人和开发商有严格的环保要求，每个州都有自己的环保法律，开展某些活动需要取得环保部门的批准或特定的执照。
环保法律的基本原则是“污染者赔偿”。然而在具体执行个案中，相关部门也可能会追究土地所有权人的责任（例如无法找到污染者）。因此在开发房地产项目时，投资方通常都会聘请环保顾问就该项目出具环保方面的尽职调查报告，或者审阅房地产项目已有的资料以确保该项目是否存在任何未决的环保争议。
合适的交易结构可大幅节约税费成本
作为高税收的福利国家，澳大利亚税务法律体系复杂且完备，税务执法也非常严格。因此，设立一个合法、合适的交易架构，既可以最大限度地节约税费成本，又能有效地防范违反税法的风险。
与房地产投资相关的主要税种包括：
1、商品及服务税（GST)：税率为10%，税基为在澳大利亚销售货物、提供服务、购买权利或其他相关应税价值；
2、所得税：居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为30%，而非居民个人的所得税率可高达47%；
3、预提税：向非澳大利亚税法居民支付利息、分红需要缴纳此税，其中支付利息的税率是10%，红是30%（如有双重纳税协定可以减为15%）；
4、资本利得税：非居民出售澳大利亚房地产会被征收此税；
5、印花税：按交易对价或土地市价（以最高者为准）的一定比例支付，每个州的税率各不相同，最高达5.75%，通常由买家承担；
6、土地税：澳大利亚的房地产持有者每年要缴纳土地税，按照土地的未开发价值以累进税率征收，但各州的起征点和税率都不一样。作为房产持有人的主要居住场所的房产可以免缴土地税。
投资澳大利亚房地产项目可以通过多种交易构架进行。总体上，没有一个适用于所有投资主体、所以类型项目的普遍适用的“最优架构”，需要根据每个项目的特定情况“度身订造”最适合该项目的交易架构。到澳大利亚投资房地产领域常用交易结构主要有三种。
1、澳大利亚子公司：投资者可以在澳大利亚设立有限责任的子公司，作为投资主体直接购买土地、项目公司及开发项目。
这一公司结构通常更适合非澳大利亚居民的投资者。如果非澳大利亚居民投资者直接持有澳大利亚子公司的股份，该子公司在缴纳30%的企业所得税后可以将税后收益（出售或出租收益）分配给投资者，而无需再缴纳其他澳大利亚税收（包括预提税）。
2、信托：指受托人为受益人的利益代持房地产的权益。如果非澳大利亚居民的投资者设立澳大利亚信托持有房地产，分配应税信托收益时的纳税事宜由信托的受托人负责。
税率取决于信托单位持有人的身份。例如，向非居民企业分配信托利润的预提所得税税率为30%，而向非居民个人分配利润的所得税率最高可达47%（目前适用于个人的最高税率）。
信托结构通常更适合准备长期持有房地产的符合税法定义的澳大利亚居民个人，因为其长期持有的房地产通常会被视为“资本账户”，其出售房地产的收益将缴纳资本利得税而非企业所得税。如果信托持有房地产超过12个月，受益人还可以享受50%的资本利得税优惠。此项优惠不适用于非澳大利亚居民。
3、管理投资信托（Managed Investment Trust)：2008年澳大利亚改革了税收系统，使用管理投资信托的外国投资者可以享受税收优惠，只需就其获得的澳大利亚房地产出租或出售收益缴纳15%的预提税，而无需缴纳30%-47%的所得税。
管理投资信托通常更适合准备长期持有房地产的非澳大利亚居民，且常被用于投资商业、工业地产以及基础设施项目。
根据澳大利亚国家统计局数据表明，以悉尼为例，2013-2014财政年度平均住房价格增幅达16.5%，到2020年还存在50万套住房的缺口，主要在于留学生的增加、新移民赴澳定居以及经济和人口的不断增长。
除上述法律问题外，在澳大利亚开发房地产还有诸多与国内不同的法律问题和市场惯例，例如期房预售款托管制度、项目公司出资方式、银行融资安排及抵押、建筑承包商费用的支付、劳动法和员工待遇，等等。
企业应当在投资前做足功课，聘请专业的法律服务机构全程保驾护航，有效管控各方面的法律风险，适应澳大利亚的法律环境和市场惯例，确保海外投资项目的成功。
（注：本文首发于2015年5月，只讨论当时有效的法律。此后，澳大利亚关于外国投资者投资房地产的相关政策及税法又有变动。另外，2015年12月，澳大利亚外国投资审核制度又有重大修改，由于时间关系，相关变更内容尚未纳入此文。）
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作者简介
王勇，中伦律师事务所的合伙人，擅长收购兼并、公司/外商直接投资及中国海外投资业务。
王勇律师曾为众多中国企业就其在澳大利亚、中国香港、印度尼西亚、巴布亚新几内亚或其他司法管辖区的对外投资项目提供法律服务。在处理大型、复杂、涉及多个司法管辖区法律的中国对外收购项目方面，拥有丰富的实务操作经验。
机构简介
中伦律师事务所创立于1993年，是中国规模最大的综合性律师事务所之一。拥有国内首支以海外投资为主要业务的团队，其成员具有境外法域职业资格，并在全球建立了广泛的律师合作网络。该团队在海外直接投资方面经验丰富，代表客户包括中国国有和民营企业投资者，涉及领域包括石油和天然气、发电、新能源、铁路和交通运输业、矿产、电信、制造业、高科技等。
中伦律师事务所提供的中国企业走出去法律服务项目（不完全统计）
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