编者按|2014年，中国富人走向海外购买房地产已经成为“现象”。

　　地产顾问机构的研究印证了现象的存在：私人财富（包括私有房地产公司与房地产投资信托基金）现已成为购买全球顶级城市房地产的主要融资来源，全球单笔价值1000万美元以上的房地产交易中，私人财富占了半壁江山。

　　由此，私人财富正越来与多地影响全球房地产市场。这股力量正在推高顶级世界城市的高端住宅市场，并同时改变着当地的写字楼市场。

　　放眼全球配置房地产，机会在哪儿？伦敦？莫斯科？还是孟买？

　　今天，我们继续刊发房地产顾问机构第一太平戴维斯日前发布的《全球世界级城市房地产市场报告》，逐一分析12座城市2020年的地产趋势，以及这些城市未来5年的5种市场走势。

　　这12座城市是：伦敦、中国香港、纽约、巴黎、东京、新加坡、莫斯科、悉尼、迪拜、上海、里约热内卢及孟买。

　　文章摘要

　　1、部分城市的国际性房市承受力较强，在经济复苏初期的表现优于国内其他地区，最突出的要属伦敦与纽约。

　　2、由于伦敦高端资产上涨乏力，投资者会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段；香港写字楼的租金涨幅落后于房价涨幅，需要调整一段时期方能实现稳定收益。

　　3、贷款利率的上调和税率的增加，将抑制纽约高端房产收益；与伦敦相比，巴黎的高端房产更具价格优势，且仍有上涨空间。

　　4、东京湾地区由于2020年奥运会将催生新的公寓与写字楼项目，后者租金将继续走高；新加坡多元的产业，为写字楼的强劲需求提供了保障。

　　5、莫斯科中心地段的传统工业区存在再开发机会，可用于搭建住宅和写字楼，但总体吸引外来投资的机会有限；悉尼开发投资机会将集中在市中心。

　　6、迪拜一些搁浅的大型项目纷纷启动，代拉岛项目含住宅、酒店与商铺开发机会；光鲜璀璨的大牌房产在上海仍备受追捧，长远来看，含有更多中国特色建筑元素的房产可能会出现需求。

　　7、巴西未来10年的房产市场，取决于能否满足4000万中产阶层的需求，2016年奥运会的相关基建项目有利于市场发展；印度将取消对部分领域外来投资的限制，并可能推行国有控股公司私有化，同时，房地产投资基金如能上市，将为商业地产领域注入新的资本。

　　报告正文

　　文/Yolande Barnes，第一太平戴维斯世界研究部

　　世界城市不是在孤立运行，而是深深受到宏观经济走势、政治的影响，并因此相互产生了联系。它们对国际事件尤其敏感，因为每座城市都有一个活跃的国际性房地产市场。

　　第一太平戴维斯约于10年前开始收集世界城市的数据。在收集过程中发现，在经济与地缘政治动荡期间，全球房地产市场经历了一些戏剧性的变化。

　　10年中，许多西方城市的房地产价格在信贷刺激下攀升至历史高位，2008年后则受全球金融危机的影响迅速回落。国际经济环境充斥着不确定因素，投资者转向较为稳定的世界城市中的优质资产，这使得相关城市的房市得以迅速回暖。

　　少数城市则因为国内经济繁荣的支撑，丝毫未受金融危机的打击。“旧世界”国家的住宅市场创伤较重，但部分城市的国际性房市承受力较强，在复苏初期的表现优于国内其他地区，最突出的要属伦敦与纽约。

　　亚洲市场在过去10年中的起伏同样引人关注。中国香港、新加坡市与上海是亚洲最重要的国际城市。由于财富迅速增加——尤其是中国大陆的财富，这些城市迎来了一次大幅度的房价飙升，增速前所未有。

　　新兴富豪将财富投向房地产市场以保值，部分城市的房价纪录因此被刷新。中国大陆的新生财富主要流入了香港，导致当地住宅价格在2008年至2012年间翻番。

　　地方政府采取了一系列房市降温措施，包括设置贷款限额、多套房限购以及对外国人征收附加印花税等，房价涨势才得以慢慢减退。

　　亚洲房市升温的同时，全球房地产市场也越来越多地受到了私人财富的影响。这类财富推动着顶级世界城市的高端住宅市场，同时改变着当地的写字楼市场。在无法获得传统的银行贷款时，私人买家与基金及时填补了贷款空缺。

　　私人财富（包括私有房地产公司与房地产投资信托基金）现已成为主要的融资来源，全球单笔价值1000万美元以上的房地产交易中，私人财富占了半壁江山。

　　接下来，我们将结合潜在的影响因素，逐一探讨12座城市房地产市场2020年的走势。

　　12座城市在2020年的表现

　　一、伦敦：关注二级地段

　　伦敦可算是12座城市中“国际化”程度最高的城市，但英镑强势、房地产成本高企，一定程度上削弱了它的竞争力。去年一年中，英国国内房市走势良好，国外自住买家与投资者也较为活跃，推动伦敦住宅价格上涨18.4%。伦敦是英国经济复苏的核心，预计未来的表现仍将优于英国其他城市与地区。

　　2020 年展望

　　高端住宅市场饱和：伦敦房地产市场作为“投资避风港”的名声耳熟能详，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。然而我们估计，由于高端资产上涨乏力，投资者可能更专注于投资回报。也就是说，他们会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段。

　　经济承受力：根据写字楼与住宅租赁成本计算，伦敦的居住与工作成本指数目前排名第一。租金上涨，给经济承受力施压，可能因此削弱伦敦的全球竞争力。例如，伦敦“小硅谷”及周边拥有不少租赁成本低的写字楼，住宅租金也在合理承受范围之内，这对技术类公司有很大吸引力。但由于城区复兴计划的实施，新项目价格偏高，已远远高出原目标租户的承受能力，伦敦中心地段面临丧失活力的风险。

　　基础设施：跨城铁路一期完成后，伦敦的交通运输能力将增加10%，但到2021年伦敦人口将增加100万，急需跨城铁路二期尽早投入运营。一期工程已连通伦敦东部多个大规模开发地，二期工程计划向伦敦北部及南部延伸，届时将有更多地区与市中心连接。

　　二、香港：主流住宅涨势持续

　　香港置业成本依旧领跑12座世界城市，住宅价格比伦敦高出40%，但价差正在收窄。楼市降温措施对高端住宅价格的打击力度最大，租金则由于公司员工租赁需求的减少而疲软下滑。写字楼市场情况类似。

　　金融业是香港的支柱产业，随着公司减员、重组，写字楼租赁需求萎缩。租金涨幅大大落后于房价涨幅，因此市场需要经历一段时期的调整方能实现收益率的稳定。

　　2020 年展望

　　高端市场饱和：太平山（Victoria Peak）一处物业近来报出历史高价，为每平方英尺22600美元，但整体而言，香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势，价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%，预计涨势持续。

　　基础设施：据估计，2013年至2018年间香港政府平均每年的资本开支将超过700亿港元，而往年开支的平均水平只有400亿港元。根据规划，将建一座全长26英里，连接香港、珠海与澳门的港珠澳大桥，同时延长现有地铁线路并新建一条高速铁路。

　　经济：如果中国大陆进一步开放经济，香港或许不再是中国大陆通向世界的桥梁。目前，香港的主导经济产业包括金融服务业、旅游业、贸易与物流以及专业服务业，有必要在此基础上推进经济产业多元化。

　　三、纽约：税率上调或对市场施压

　　全球金融危机发生后，纽约的复苏状况要优于美国其他城市。高端住宅价格回归至2007年水平，租金则在租赁需求支撑下（纽约68%的家庭选择租房）刷新历史记录。纽约是重要的国际性科技城市，入住需求的变化正改变着公司写字楼市场。

　　2020年展望

　　成本不断上涨：中期来看，贷款利率的上调将对住宅价格的涨势形成抑制。税率的增加也将加重纽约房产市场的负担。纽约市市长比尔•德•布拉西奥（Bill De Blasio）誓言缩小该市贫富差距，提议革新房产税体系，将税收重点向高端房产转移。

　　土地供应：选择在纽约居住与工作的人不断增加，给这座城市原本就有限的土地供应带来了更大压力。目前，纽约正大力投资城区复兴项目，并辅以新的基础设施建设。哈德逊园区（Hudson Yards）综合项目总面积为1270万平方英尺，含写字楼、住宅与商铺，预计2018年完工。

　　人口结构的变化：纽约的人口结构正发生变化——空巢家庭喜欢这座城市，同时年轻职场人群也在不断增加。纽约再也不是定居郊区前的临时居所，这里的居民开始追求更高的生活标准。曼哈顿区新公寓项目还特别设计了宠物专属空间，且这一趋势越来越流行。

　　四、巴黎：高端房产更具价格优势

　　法国经济状况整体不佳，以欧元标价的巴黎房地产增长受阻。巴黎不如伦敦幸运，未能抵制法国内陆地区的市场颓势，住宅价格上涨乏力；而写字楼租金则在中心地段供应紧缺的支撑下持续上扬。

　　2020 年展望

　　投资：投资者对奥朗德政府的负面态度依然是当前市场表现欠佳的因素之一。法国国内市场疲弱，恰好给国际买家创造了大好机会。与伦敦相比，巴黎的高端房产更具价格优势，且仍存在上涨空间。传统中心地段的开发机会有限，因此供应将维持紧张状态。

　　经济：巴黎还要解决诸多难题，如巩固公共财政、增强竞争力与降低失业率。预期经济增长低迷，而这将给写字楼市场带来负面影响。

　　旅游：巴黎是全球最受欢迎的旅游目的地城市之一，每年接纳游客3200万人次，其中外国游客约占一半。2013年，巴黎接纳中国游客140万人次，直接购物消费占总消费额的47%。预计2014年中国游客数量将增至180万人次。在旅游消费热的刺激下，奢侈品零售领域迎来巨额投资，此种现象在未来数年仍将具有重要意义。

　　五、东京：奥运会机会，写字楼租金将持续走高

　　东京的房地产市场结束了长达数十年的萎靡期，近年来一直维持涨势。2014年上半年，东京住宅价格上涨3.1%（涨幅高于前7年累计涨幅），写字楼租金上涨5.4%。东京房市的主要吸引力仍是投资回报，而非资本增值，因为后者表现似低于国际标准。

　　2020 年展望

　　外国投资：外国投资者受到日本经济复兴的鼓舞，开始在东京投资新项目。2013年东京写字楼投资中跨境投资占14%，而2011年这个比例仅为5%。亚洲邻国也增加了在东京的住宅项目投资。投资者将不断增加，且以收益型投资为主。

　　城区改造：东京将主办2020年奥运会，这有助于维持“安倍经济学”的中期影响力。新基础设施项目将主要集中在东京湾地区，这又将催生新的公寓与写字楼项目。

　　国内市场：预计短期内日本经济将呈现小幅增长走势，顶级写字楼需求将维持高位。支柱产业对写字楼的需求普遍旺盛，而众多子市场的供应较为有限，因此租金将继续走高。

　　六、新加坡市：写字楼需求强劲

　　与香港类似，新加坡市的高端住宅市场涨势减慢，主流住宅市场则在国内自住需求支撑下继续走挺。全市经济增长放缓，但多元的经济基础产业仍为写字楼的强劲需求提供了保障。2014年上半年，写字楼租金上涨7.3%，涨幅在12座城市中仅次于迪拜。

　　2020年展望

　　市场调控：楼市降温措施继续压制高端住宅市场，2014年下半年充满挑战。市场调控措施变相提高了购买力、有助于保持新加坡的国际竞争力，因此未来数年中将继续存在。

　　土地供应有限：财富不断增加，劳动大军不断壮大，这给原本就有限的土地施加了更多压力。马来西亚的土地、房产与薪资成本较低，因此后期可能会有更多低加值产业向马来西亚转移。新加坡籍居民的住房权利得到政府保护，而外来员工则面临高昂的住房成本，这就增加了当地公司吸引并留住国外人才的难度。

　　高科技基础设施：新加坡拥有高科技基础设施，且毗邻亚洲数个主要增长型市场，在国际商务中占据领先地位。同时，其生物技术与能源领域的实力也逐渐增强。新加坡被世界银行评为全球经商最便利的国家。

　　七、莫斯科：虽有世界杯，但机会有限

　　俄罗斯边缘化凸显，使得莫斯科房地产市场对国内需求与投资的依赖性越来越强。住宅价格小幅上涨，写字楼板块则因为外企需求萎缩呈现跌势，2014年上半年租金回落8.6%。

　　2020年展望

　　国内需求：由于俄罗斯经济增长减速，莫斯科对国内资金的依赖性将逐渐增强。但国内超级富豪数量较少，且资金缺乏流动性，可能会使房地产市场陷入停滞。

　　复兴：莫斯科中心地段的传统工业区存在再开发机会，可用于搭建住宅和写字楼。这将有助于推动高端住宅市场的扩张。

　　体育赛事：2018年国际足联世界杯将在莫斯科举办，届时莫斯科将成为全球的关注焦点。这一事件也将促进这座城市主要基础设施的改善，但吸引外来投资的机会仍将有限。

　　八、悉尼：机会集中在市中心

　　许多西方城市房地产市场频频报跌，悉尼却呈现出一片繁荣景象，因此近期价格涨幅的对比基数较大。继2013年的强劲上涨之后，写字楼租金与住宅价格在2014年上半年几无变化。因买家承受力有限，主流住宅市场上涨受抑，但价格仍有微幅上调。与此同时，由于超高端板块坚挺，投机活动继续推涨高端住宅价格。

　　2020 年展望

　　人口结构的变化：公寓向来深受退休人员与空巢老人的青睐，因为（卖大房）买公寓可以释放资产净值；而X一代（注：出生于20世纪60年代中期至70年代末期）与Y一代（注：出生于20世纪80年代初期至90年代中期）更多地将公寓视为长期居住选择，因而自住购房需求增加。

　　密集化：未来五年中，高层住宅将是悉尼市场表现最好的板块。住宅市场表现强势，加上空置率低、利率处于历史低位，且投资收益率相对诱人，预期会带来良好的资本收益。开发投资机会将集中在市中心。

　　经济：受亚洲经济走势趋缓、国际原材料需求减少的影响，澳大利亚的经济近年有所冷却。由于短期内利率或将上调，而自住购房需求滞缓，房价增速可能再度回落。是否进一步放开房地产市场以吸引外资？悉尼面临重大考验。

　　九、迪拜：世博会与代拉岛商机

　　过去10年中，迪拜市场极度不稳定，起伏跌宕剧烈程度前所未见。然而随着迪拜不断成熟，在世界舞台上的地位逐渐稳固，其发展远景也终于呈现良好势头。

　　2020年展望

　　地缘政治：迪拜正将自己打造成中东地区的“安全港湾”。中东地区的政治局势普遍不稳定，更多公司迁往迪拜，从而降低了迪拜核心地段写字楼的空置率。迪拜也吸引了不少西方投资者，更有众多人士来此选购豪宅作为第二居所。

　　市场调控：迪拜近年来的房价涨幅可谓惊人，但价格本身仍远远低于其他世界城市。在阿联酋联邦按揭贷款限制（目前期房的贷款比例上限为50%）以及房产登记费加倍（但加倍后也仅为4%）的影响下，成交数量的增速已经放缓，市场呈现些许平稳迹象。

　　大型项目：迪拜已成功申办2020年世博会，预计可新增27.7万个就业岗位，创造400亿美元的经济价值。房地产市场的信心为之提振，全球金融危机期间搁浅的大型项目也纷纷启动。原代拉棕榈岛（Palm Deira）项目被代拉岛项目所取代，含住宅、酒店与商铺开发机会。迪拜还将斥资兴建规模基础设施，包括迪拜地铁延长线以及新的桥渡，作为新项目的配套建设。

　　十、上海：中国特色建筑的房产需求

　　在庞大的本土投资需求、再度收紧的信贷政策以及楼市降温措施的综合作用下，上海房地产市场近年来一直踌躇不前，价格涨幅不明显。

　　2020年展望

　　自由化经济：上海已经设立自由贸易区，作为若干社会与经济改革的试验点。改革落实进程缓慢，长期如何发展的问题也仍待解决。经济增长依赖于施工建设，因此建设活动的减少是一个不利因素。长期来看，随着建设规模的缩减，经济扩张速度也会变慢。

　　逐渐成熟的财富：随着品味的成熟与“名牌疲劳”的出现，中国消费者对名牌奢侈品的需求已有衰减之势。而在上海房地产市场，光鲜璀璨的大牌房产仍备受追捧。长远来看，含有更多中国特色建筑元素的房产可能会出现需求。

　　城市主导方针：中央政府正着手将相当部分的决策权力下放给地方政府。预计随着中国经济改革试水的推进，权力下放的做法将更加深入。

　　十一、里约热内卢：中产阶级需求与2016奥运会项目

　　过去10年中，里约热内卢房地产价格飙升（2008年以来住宅价格已上涨逾200%）。信贷市场的扩张、中产阶级的壮大、就业的增加与外资的涌入，这些为里约热内卢的房产市场带来巨大的推动力。如今涨势已经减慢，民众对政府的不满情绪逐渐显现。

　　2020 年展望

　　社会变化：2005年至2011年间，有4000万巴西人进入中产阶层，随之而来的是产品、服务与房产的巨大需求。未来10年巴西发展成功与否，将取决于它能否满足这部分人群对健康、教育、城市服务与住房的需求。里约热内卢目前正在已平定的贫民区寻找新的开发用地，但这将牺牲当地现有居民的利益。

　　基础设施：世界杯已经结束，里约热内卢又将迎来2016年奥运会。当地加快了基础设施建设，包括历史性港口区的重建项目、地铁系统延长工程以及卫生改善工作。这些将有利于房产市场的发展。

　　经济：在通货膨胀的持续影响下，巴西经济增长依然处于停滞状态。利率不断上涨，将挑战购房承受力，限制价格上升空间。另一方面，考虑到信贷限制严格、抵押贷款负债率较低，价格大幅下跌的可能性也不大。

　　十二、孟买：房地产投资基金或将上市

　　五月大选结束后，孟买的房地产市场逐渐恢复平稳走势。印度人民党对项目开发持支持态度，利于市场稳定，也消除了外派员工的疑虑。房地产市场因此信心提振，价格适度上涨。

　　2020年展望

　　供应：近年来，孟买房产市场的新增供应量一直维持高位。预计随着经济前景改善，居住需求回暖，市场供求关系有望再次实现平衡。

　　基础设施：孟买地铁一期于2014年6月开通，前两个月客流量达1850万人次。根据规划，整套地铁系统将包含三条高载客量地铁线，总长63公里。这个项目有望改变孟买房地产动态，将受地铁辐射的住宅区已经出现了价格上涨。

　　市场自由化：印度政府正朝着增加本国投资吸引力的目标努力尝试。它将取消对部分领域外来投资的限制，并可能推行国有控股公司私有化。印度财政部可能还会引入调控框架，允许房地产投资基金在印度上市。此举如能落实，将为商业地产领域注入新的资本。

　　房市嘉年华：未来五年的五种走势

　　12座世界城市过去五年中的经历有着很大差别，房地产市场也处于周期的不同阶段。“旧世界”城市中，有的在北大西洋金融危机后遭遇了房市暴跌，如伦敦与纽约；也有的继续稳定增长，如悉尼与新加坡市。还有些城市不仅未受打击，反而迎来了更加繁荣的时期，如上海与里约热内卢。

　　各城市房地产表现的差别如此之大，意味着等待当地房产持有者与投资者的将是不一样的未来。写字楼与住宅领域之间，甚至高端住宅与主流住宅板块间也会各有千秋。但整体而言，按价格走势与波动程度的不同，未来五年房地产走势可分为五大类。

　　疯狂过山车

　　价格过高，租金勉强维持甚或下滑，市场进入下行通道，且缺乏稳定性。未来几年中价格还会再度下跌。长期来看，如经济恢复增长，租金及房价不乏大幅上涨的可能。

　　代表城市：上海、莫斯科、孟买。

　　悠悠摩天轮

　　价格处于合理水平，充分体现实值，部分微幅下行，但整体基本稳定。未来五年中涨幅收窄、涨速减慢，尤其是在实施降温措施或经济（货币）呈现弱势的城市。

　　代表城市：伦敦、新加坡市、香港、巴黎。

　　旋转华尔兹

　　价格日益接近合理水平，仍有上涨空间，涨速平稳中渐缓。预计未来五年增速将更加缓慢。

　　代表城市：纽约、悉尼。

　　阳光小木马

　　复苏阶段，小幅回暖且整体稳定。未来五年中回报率良好，资本价格小幅增长。

　　代表城市：东京。

　　起伏如秋千

　　涨势强劲但缺乏稳定性。短期内价格上涨，但未来五年内仍存回落可能。

　　代表城市：迪拜、里约热内卢。

 

　　作者及机构简介

　　Yolande Barnes，第一太平戴维斯世界研究团队的负责人，拥有28年房地产研究经验，是房地产研究者学会创始人之一、城市土地研究所住宅委员会成员、伦敦大学学院巴特雷建筑规划院客座教授、英国首批住宅研究专业人士之一。

　　第一太平戴维斯，自20世纪80年代进入中国，通过全中国14家分公司为客户提供综合性的地产服务，包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务。在中国6000多名员工的支持下，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，成为地产界毋庸置疑的领导者。