编者按 |从著名的地产商到普通投资者，中国资本正兴起一轮投资海外房地产的热潮。数据显示，截至10月底，中国今年海外房地产投资金额已达75亿美元，而私人投资者的投资规模近5年增幅更高达150倍。

　　在瞬息万变的全球市场中，如何找到海外投资下一站的黄金圣地？

　　日前，房地产顾问机构第一太平戴维斯发布全球世界级城市房地产市场报告，以伦敦、纽约、巴黎、中国香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海、孟买、里约热内卢及迪拜12座城市为代表，对全球房地产市场动向、住宅价格趋势以及未来全球房地产市场进行展望。

　　走出去智库将分两次刊发报告精彩内容，在关注最新城市排行和价格变化的同时，我们更希望发掘新的投资品种，找到隐藏的投资逻辑以及数字背后的那些决定因素。

　　文章摘要

　　1、成熟市场中的学生公寓呈现出鲜明的反市场周期特征，是金融危机期间表现最佳的领域之一。未来20年，荷兰、法国与德国学生公寓年均总投资额将达到7.5亿美元。

　　2、农业用地一直被视为投资“避风港”，如黄金一般，即便在经济充满不确定性的时期，也能经受住考验，投资成功的关键在于基础设施。罗马尼亚农田价值的年均增长率接近40%。

　　3、伦敦：写字楼租金显著抬升，成为员工居住、工作成本最高的城市。外伦敦地区及二级地段存在大量的租赁需求，收益率高于城区核心地段，越来越吸引投资者。

　　4、纽约：写字楼租金强势攀升，信息、技术、电信等行业的发展为当地写字楼与住宅的租金带来了上行动力。

　　5、巴黎：住宅的投资收益率处于上行通道，法国国内市场疲弱，外国投资者趁机抢购合适房产。

　　6、东京：经济回暖、租金上扬、竞争力加强，这组“黄金合力”使得东京在投资者眼中变得越来越具吸引力，尤其是那些追求回报的投资者。

　　7、悉尼：最受追捧的高端住宅并不是市中心的豪华公寓，而是宽敞的独栋别墅。

　　报告正文

　　文/Yolande Barnes，第一太平戴维斯世界研究部

　　要读懂12座世界城市的房地产市场，得先了解各座城市的自然禀性、个性特点以及定价机制。

　　本期报告还关注了世界城市的短期发展，探讨新兴因素何以改变了世界城市房地产成本与价格的排名。报告收录了市场监测期间经济界、地缘政治界与自然界发生的重要事件，并预测了短期内将继续影响房地产市场的因素。

　　全球房地产市场的两大投资新品种

　　学生公寓：荷法德将迎高增长

　　留学生群体的不断壮大催生了一个新的投资类别——学生住房。由于财富增加，越来越多的亚洲学生赶赴英语国家深造，而众多目的地城市的优质学生住房极为有限，这意味着该领域将带来丰厚的投资回报。

　　成熟市场中的学生公寓呈现出鲜明的反市场周期特征，是全球金融危机期间表现最佳的领域之一。

　　在美国，专门兴建、专业租赁的学生公寓市场已发展成熟，英国紧随其后，而其他国家大多仍处于投资初期。这给投资者创造了新的机会。澳大利亚是英语国家，且地域上临近发展迅速的亚洲国家，因此其学生公寓市场在过去10年中得到了快速扩张，租金则在供应有限、空置率低的双重支撑下呈上涨趋势。德国、法国与荷兰的学生公寓开发仍在早期阶段，供应量极其有限。

　　我们预测，在未来的20年中，荷兰、法国与德国这三大学生公寓新兴市场的年均总投资额将达到7.5亿美元。

　　农田市场：投资避风港

　　长期以来，农业用地一直被视为投资“避风港”，这类资产如黄金一般，即便在经济充满不确定性的时期，也能经受住考验。投资者正拓宽视野，将目光投向全球农业市场，期望能获得更多收益。

　　亚洲饮食的西化特征越来越强，这同时也为全球范围内的农田需求提供了支撑。

　　第一太平戴维斯全球农田指数显示，2002年至2012年间，农田价值的平均年化增长率为20 %，其中罗马尼亚、匈牙利、波兰、赞比亚、巴西与莫桑比克等新兴市场排名靠前。罗马尼亚堪称“明星市场”，其农田价值的年均增长率接近40%。

　　农田资本价值的快速增长对投资活动起到了推动作用，而投资成功的关键在于基础设施。农田价值最高的地区往往与港口、高速公路与铁路相连，可为农产品运输提供便利，从而实现利润最大化。

　　其他的重要因素还包括自然水源、灌溉系统以及监管环境，各国实际情况均不相同。

　　部分西方国家的农田市场被非农生活方式的投资者所充斥；受此现象推动，农场主也开始买地扩建，专注于以农作物产量为支撑的收益型投资。我们预期这类以农业收益为目的的投资将会继续。

　　写字楼租金：伦敦最高

　　中国香港未能蝉联第一太平戴维斯12座世界城市住房与写字楼租赁成本最高城市，这是今年最值得关注的事件。过去五年中，香港一直傲居榜首，但住宅租金不断下滑，尤其是汇率持续走弱，共同削弱了其成本竞争力。

　　与此同时，伦敦写字楼租金显著抬升，英镑相对美元走强（统计截至2014年6月），再加上成本统计以美元为单位，伦敦便相应地成为员工居住、工作成本最高的城市。

　　尽管排名上移，伦敦的居住与工作成本依然不及2011年香港创下的最高纪录：全年12.8万美元。

　　纽约位列第三，较2008年排名上升了一位。2014年上半年，虽然住宅租金小有回落，但写字楼租金强势攀升，涨跌基本抵消。

　　巴黎的居住与工作成本自2008年以来涨势尚可，但仍不敌伦敦、香港与纽约，目前排名第四。然而对技术公司来说，巴黎才是成本最高的城市，甚至超越了伦敦。与金融类公司相比，适合技术/创意类公司的写字楼供应相对短缺。

　　鉴于日本经济形势不断改善，东京的住宅与写字楼租金水涨船高，过去的6个月中，居住与工作成本上涨3.6%（以美元计）。日元贬值，为东京的竞争力提供了支撑，就成本而言与新加坡不相上下。东京的居住与工作成本较2008年减少了23%，排名也从当时的第三降至第五。

　　经济回暖、租金上扬、竞争力加强，这组“黄金合力”使得东京在投资者眼中变得越来越具吸引力，尤其是那些追求回报的投资者。

　　再来看排名末端，里约热内卢与悉尼对承租能力的要求相对较低。这两座城市的居住与工作成本较2008年分别上涨了86%与58%，涨幅明显。同期孟买的成本下调21%，系受到了印度经济增长势头不佳的影响。

　　迪拜处在排名中段，居住与工作成本波动频繁，目前水平较2008年低出16%。与最繁荣时期相比，目前迪拜对承租能力的要求有所降低。

　　由于全球对迪拜的关注升温，该市居住与工作成本在2013年7月至2014年6月间的涨幅达到25%。倘若涨势继续，迪拜或将无法长期保持竞争优势。

　　住宅价格：主流与高端迥异

　　本报告12座世界城市的住宅价格受到多种因素的共同作用。主流住宅的价格很大程度上由本地经济情况决定，而高端住宅则更多地受到国际因素的影响。

　　分析结果显示，香港与其他城市之间存在较大差异。香港高端住宅的价格略高于每平方英尺4000美元，为迪拜同类住宅的四倍，是新加坡的两倍多。香港的高楼鳞次栉比，住宅空间非常有限，高档住宅尤其如此，因而住宅单元多“小而贵”。近年来从大陆地区涌入巨额资金，将房价推向新高，尤其是高端市场的房价。随后当地政府采取了房市降温措施，顶级住宅市场首当其冲，但香港“全球房价最高”的地位没有动摇。

　　香港主流住宅均价为每平方英尺1300美元，排名第一，但与其他城市的差距并不大，如分列二、三名的伦敦与纽约，其主流住宅均价分别为每平方英尺1100美元与1000美元。

　　值得注意的是，大多数城市的高端住宅基准价格在每平方英尺1000美元上下，且发达经济体的高端住宅价格很少低于这一标准。似乎国际市场与世界城市精英员工建立了一套独立的国际标准。这也意味着各城市主流房价与高端房价之间存在着不同程度的差别。

　　例如，纽约的主流住宅与优质住宅的价格几乎没有差别；而上海的主流住宅价格明显低于全球城市标准（每平方英尺400美元），优质住宅价格则与东京、纽约相当（每平方英尺1500美元）。

　　这意味着，不同类型的公司在选择落户城市时，对住宅价格的权重会有所不同。已雇佣或仍在招募精英人才的公司也许会发现各城市大同小异，而以行政人员为主体的公司则会将房价作为首要考虑因素之一。

　　里约热内卢高端住宅（每平方英尺700美元）与主流住宅（每平方英尺不到100美元）的价格在12 座城市中均处于最低水平。这座城市的住宅单元面积较大，相应拉低了单位面积的价格。

　　悉尼的主流住宅价格（每平方英尺500美元）排名居中，但高端住宅价格（每平方英尺850美元）排名靠后，这主要是因为悉尼的高端住宅面积远远大于同类国际城市。在悉尼，最受追捧的高端住宅并不是市中心的豪华公寓，而是宽敞的独栋别墅。

　　本次排名居中的迪拜，住宅价格继续大幅上涨，2014年上半年涨幅为22.8%，贷款限额以及房产转让税率翻番（由2%上调至4%）对市场的影响微乎其微。这也许是因为当地房价仍比2008年峰值低28.2%，且租金正显著上扬（2014年上半年涨幅为12%），而投资者很清楚这两点。鉴于近来大环境下房价普遍呈现跌势，迪拜或将蝉联“无常”之冕。

　　在英国与美国经济持续改善的影响下，2014年上半年伦敦与纽约的住宅市场呈现良好走势。利率较低，刺激本国买家置业，为房市带来了重要支撑。同时，两座城市的高端住宅价格均出现回落，一定程度上冲抵了中低端市场的涨幅。

　　东京的住宅市场结束了长达数十年的萎靡期，近年来一直维持涨势。2014年上半年，资本价值上涨3.1%，为2007年以来最大涨幅。里约热内卢的住宅价格持续上扬，但增长率仅为四年前的一半；考虑到巴西国内6.5%的通货膨胀率，里约热内卢的房价名升实降。

　　上海、巴黎与新加坡市处在增幅排名榜末几位。这三座城市的房价在2014年上半年均现下跌走势。其中，上海与新加坡市系受到政府调控政策的影响（香港同样采取了调控政策，高端市场房价回调，但主流市场房价上涨，两相抵消）。巴黎则受欧元区经济疲软的拖累，买房需求萎靡，故而颓势难改。

　　精选住宅租赁市场

　　租赁市场的主要动力不是投资需求，而是居住需求。与住宅销售市场相比，近年来住宅租赁市场要平稳有序得多。第一太平戴维斯世界城市租金指数较2005年上涨55.5%，尚不到同期住宅资本价值指数涨幅（121.8%）的一半。收益率承压下行，全球平均水平从2007年的5.3% 跌至2014年上半年的4.4%。

　　收益导向型投资者将精力集中在精选市场。纽约的住宅投资需求增加，但私人投资的切入点较为有限（因为住房合作社GALLERY STOCK占据主导地位）。巴黎住宅的投资收益率处于上行通道，加上法国国内市场疲弱，外国投资者趁机抢购合适房产。

　　伦敦房价涨幅超过租金涨幅，将住宅投资收益率推入下行通道。然而外伦敦地区及二级地段存在大量的租赁需求，收益率高于城区核心地段，因此越来越吸引投资者。

　　香港与新加坡市的住宅收益率虽然不到3%，但并没能动摇增值导向型投资者的决心。这两座城市的房价涨幅惊人，近年来才有所降温。政府调控措施已全面生效，预计随着居住与投资需求比例日趋合理，收益率将在未来数年中小幅攀升。

　　部分租赁需求来自企业搬迁，为世界顶级城市的高端住宅租赁市场提供了重要驱动力。例如，伦敦高端住宅市场中，接近半数的租户系因企业迁址而产生。另如香港与新加坡市，两者均以金融服务业为主导，集聚了大量的海外员工，这部分人群在当地住宅租赁市场占据举足轻重的地位。孟买禁止外国人购买住宅，因此租赁是唯一选择，与国际企业的成功也有着紧密的联系。

　　公司搬迁向来以金融与保险服务类企业为主。2007年，伦敦住宅50%的租户从事金融与保险服务工作。全球金融危机发生后，该领域大规模减员，跨国公司的外派预算也遭削减，外派员工占租户的比例降至39% 。

　　香港的情况与伦敦类似：各大国际银行迅速整合，高端住宅租赁需求受到重创，租金相应下滑，预计到2014年底全年跌幅可达15% 。

　　随着金融业员工租户的减少，取而代之的是信息、技术、电信、媒体与广告等领域的员工。伦敦“小硅谷”周边地区的技术行业增长明显，国王十字区近期的城区改造项目已成功吸引谷歌等大公司入驻。再如纽约，熨斗区（Flatiron District）、苏豪-翠贝卡（SoHo- Tri beca）和邓波（Dumbo）等地及周边的技术行业均有了蓬勃发展。

　　这些行业的发展为当地写字楼与住宅的租金带来了上行动力（翠贝卡的租金现已超出曼哈顿上东区与上西区的租金水平）。创意领域的员工租户往往很难在生活与工作之间找到平衡点。因此对于技术与创意枢纽而言，如能给员工提供全面的城市体验，成功就有了重要保障。换句话说，充满魅力与活力的城区环境以及经济的工作场所，仍将是技术与创意产业区延续成功的关键所在。

　　作者及机构简介

　　Yolande Barnes，第一太平戴维斯世界研究团队的负责人，拥有28年房地产研究经验，是房地产研究者学会创始人之一、城市土地研究所住宅委员会成员、伦敦大学学院巴特雷建筑规划院客座教授、英国首批住宅研究专业人士之一。

　　第一太平戴维斯，自20世纪80年代进入中国，通过全中国14家分公司为客户提供综合性的地产服务，包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务。在中国6000多名员工的支持下，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，成为地产界毋庸置疑的领导者。