编者按 | 自2008年全球金融危机后，国内REITs的推进一波三折。

　　纵览全球，美、澳、法、日、英、加拿大、新加坡等国家的REITs市场不仅规模较大，且法制健全，金融监管完善，上市品种和相关判例较多，已处于成熟状态。

　　作为投资品种，REITs拥有风险小、能实现分散投资、流动性好以及免除法人税优惠等优势。

　　本文作者向中国企业建议，当在海外购买实体建筑产生稳定现金流后，可以打包在REITs市场上市。此外，有特别需求或套利空间，还可以通过大量购买REITs，让该REITs下市。比如目前中国养老产业可考虑并购在美国上市的医疗保健的REITs。

　　文章摘要

　　1、司法制度、金融体系、商业惯例不同，各国REITs制度有差异。

　　2、投资实体房地产和投资REITs各有利弊。应根据企业属性、发展阶段、战略目标、内部人才、财务回报等因素综合考虑。

　　3、若投资REITs，应先去这些国家：美、法、日、英、澳大利亚、加拿大、新加坡。

　　4、美国REITs市场非常成熟，种类多，关于REITs的并购和下市、REITs的诉讼和判例也比较多，是投资的首选市场。

　　5、中国企业在国外开发或者购买实体建筑物，如果产生稳定现金流，有一定规模，可打包在REITs市场上市。有特别需求或者套利空间，还可通过大量购买REITs，让该REITs下市。

　　6、目前中国养老产业开始兴起，可以并购在美国上市的医疗保健的REITs。

　　文章全文

　　文/ 李海燕

　　近年来，越来越多的中国企业或个人参与到海外房地产投资活动中。有一些企业还在发达国家购买了地标性建筑物。比如，平安保险购买了伦敦劳合社写字楼。

　　另外一方面，中国国内关于REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金）市场的研究一直在进行。有多家中国国内资产到海外REITs市场上市的实际例子。

　　这方面比较早的有广州越秀，2005年香港上市。又如以华联商厦物业为基础资产的凯德主导的CapitaChinaRetail Trust（嘉德商用中国信托基金）2006年在新加坡上市。2013年11月份，以华贸中心的2栋写字楼为基础资产的春泉信托在香港市场上市。2014年，中信证券推出了中国国内首个REITS产品——中信启航。同年下半年，又传来苏宁电器要和中信证券联手，将苏宁电器的店铺打包成REITs产品的报道。

　　近年来，国内也有一些介绍和研究国外的REITs的文章发表。但是主要是关于美国的，翻译成中文的书籍基本上也都是美国的REITs方面的书籍。

　　美国的REITs市场在全世界历史最早，最为成熟，上市的品种最多，市值也最大，毫无疑问值得认真学习研究。但是，今天全世界有27个国家有正式的上市REITs市场，还有许多国家有准REITs的市场。

　　因此，仅仅了解美国的REITs市场，对中国的监管当局、研究人员、投资人员来说，很明显是不够的。

　　本篇文章旨在给读者概览全世界的REITs市场，了解其概要和特点。在此基础之上，分析中国企业的投资机会。

　　全球REITS市场概览

　　截至2014年3月31日，全世界共有27个国家有上市的REITs市场。共有783只REITs产品在公开市场进行交易。

　　准确地说，REITs在全世界范围内迎来一个快速的发展是进入21世纪后的事情。直到1999年，全世界也才只有11个国家有REITs市场。这些国家分别是：美国（1960年），荷兰（1969年），南非（1969年，2002年进行了较大幅度的制度改革），澳大利亚（1971年），马来西亚（1986年），巴西（1993年），加拿大（1994年），比利时（1995年），土耳其（1995年），泰国（1997年），希腊（1999年）。

　　日韩在2001年创立了REITs市场。中国香港、中国台湾、法国和保加利亚在2003年创立了REITs市场。以色列在2005年创立，英国和德国在2007年创立，意大利2008年创立。进入2013年，爱尔兰、芬兰和西班牙创立了REITs市场。各国REITs市场的名称不尽相同。

　　上述是开始公开上市交易REITs市场的国家。除此之外，还有一些国家创设了REITs制度，但是并没有创立公开交易市场。这些国家为：立陶宛、匈牙利、尼日利亚、哥斯达黎加、波多黎各、阿拉伯联合酋长国（迪拜）、巴林、科威特、菲律宾、印度、巴基斯坦等。

　　并不是说，创立的越早，REITs市场就越发达。下面这个表格简要地列明了各国REITs市场名称、开设时间、上市企业数量、总市值、在全世界总市值中的占比的情况（数据截止2014年3月末）。可以看出，美国一个国家占了全世界REITs市场的半壁江山。总市值比较大的国家都是一些发达国家。

　　美国REITs制度

　　各个国家的司法制度、金融体系和商业习惯都不一样。这就造成了世界各个国家的REITs制度在细节上也不尽相同。

　　在这里，由于篇幅限制，仅仅介绍美国REITs市场的概要。

　　美国是根据美国联邦税法的修改和创立的，是基于税法的不动产投资信托制度。相关的法律规定为Internal Revenue Code（国内税收法典）的第856条到860条。

　　如果要做一只持久存在，需要满足组织条件、收入条件、资产条件、分红条件、税务条件。

　　1、组织结构：REITs必须是由董事会或受托人管理的公司、信托基金或协会；不能是金融机构或保险公司；必须是美国国内注册的独立核算法人实体，其所有权是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；股东人数需大于100人，且前5大股东不能持有超过50%的股份。

　　2、收入条件：REITs总资产的75%以上应由房地产、现金或政府债券组成；除政府债券外，持有任何一个企业发行的证券价值不超过REITs总资产的5%，不能持有任何一个单位超过10%的投票权证券。

　　3、资产条件：REITs总利润必须保证75%以上是来自被动性的房地产租金、房地产抵押投资利息或投资其他REITs所得的分配收益，其中扣除非经常性投资收益后的总利润中必须满足超过95%来自于以上收益。

　　4、分红条件：REITs的利润分配要求，95%以上的应税利润分配给股东。

　　美国的REITs在纽约证券交易所、纳斯达克、美国证券交易所都有交易。2001年10月，专注于写字楼的EquityOffice Property Trust（EOP）被纳入标普500（S&P500）指数中。2012年，美国REITs市场中市值最大的Simon Property Group Inc被纳入标普100（S&P100）中。

　　截至2014年3月末，美国的REITs市场共有205只。截至2014年10月23日，这个数字已经增至249只。

　　美国的REITs市场非常成熟，种类多，关于REITs的并购和下市、关于REITs的诉讼和判例也比较多，应该说是REITs投资的首选市场。

　　海外投资中配置REITs的意义

　　近年来，国内在海外的房地产投资多了起来，但是基本上都是以投资实体的房地产为主，投资REITs的主要是一些大型的金融机构。

　　客观地说，投资实体房地产和投资REITs各有利弊。应该根据自己企业的性质、发展阶段、战略目标、内部人员储备、企业要求的财务回报来进行综合考虑。

　　中国企业走出去过程中，购买实体不动产或进行开发，有以下的积极意义。

　　1、培养一批企业人才。通过开发，或购买实体不动产，可以完整地了解当地的房地产市场、相关法规，以及商业习惯。通过运作的过程，培养一批企业内部的人才。

　　在发达国家积累的开发或者运营的经验，可以拿回中国应用。特别是中国房地产市场的高速发展期已近尾声，今后，房地产市场进入到一个拼质量、拼品牌、拼运营能力的时代。如何管理好房地产，如何为租户更好地提供物业服务，会成为一个房地产企业的核心竞争力。

　　2、宣传自己的效果。中国的大型企业通过购买国际大都市的地标性建筑物，可以起到很好宣传自己的效果。全世界的媒体一般都会进行广泛的报道，而且建筑物本身也会起到一个广告塔的作用，对于树立和宣传企业的形象，是一个非常有效的手段。

　　3、获得比较好的财务回报。由于建筑物是企业自身控制的，企业运营的时候，自主性也比较大。有一些时候，可以和中国企业自身的优势，或者中国市场的优势相结合，给物业增加一些特有的附加价值，获得比较好的财务回报。

　　投资REITs市场有以下的优势：

　　1、周期短、风险较小、交易灵活。投资REITs，本身就是上市企业，公开信息比较多，而且这些REITs的资产管理公司往往都是本地有实力的房地产企业或者金融企业，对本地市场充分熟悉。REITs本身就受到严格监管，风险比较小。只要中国企业有海外投资的资质，在海外相关机构开设了账号，就可以随时进行交易。

　　而投资实体的建筑物或者从零进行开发，需要的时间周期往往比较长，人员出差或者常驻国外的费用比较大，风险因素比较多，需要进行多项尽职调查。

　　2、投资REITs可以更好地、更容易地实现分散投资。国际大型城市的大型写字楼、酒店或者基础设施，金额往往是比较大的。发达国家的REITs市场，都有各种各样的REITs产品，其基础资产种类是多种多样的。

　　而且，投资人可以把资金配置到不同国家的REITs市场，一个国家中也可以配置到不同的REITs资产中。因为REITs是证券化产品，可以用比较小的金额购买，这是REITs特有的优势。

　　3、REITs市场的流动性也比较好。中国企业在海外投资房地产，如果想退出了，花费的时间往往应该在1年或者2年以上。而REITs是和股票一样的，每天都可以在交易所进行交易和买卖。如果需要回笼资金到国内，相对比较简单。

　　下图来自标准普尔公司的网站，绿色的线是S&P500指数，蓝色的线是S&P REITs指数。从中可以看到，在过去10年中，除了2008和2009年的次贷危机期间以及2014年年初的一小段时间，REITs的表现基本都是好于标普500的。这也从一个侧面表明，美国REITs市场的表现是不错的。

　　这其中的道理也不难理解。所有国家的REITs都有这样的规定，如果把当年度收入的90%以上（不同国家比率不同）作为分红，分配给股东，是可以享受免除法人税的优惠的。等于说比起普通的上市房地产公司或者其他行业的上市公司，REITs的股东至少可以享受到免除法人税的优惠。美国的法人税为35%左右，澳大利亚的法人税为30%，法国的法人税为33%左右，日本的法人税为25.5%左右。英国的法人税为23%，加拿大的法人税为15%左右，新加坡的法人税17%左右。

　　世界上REITs市场规模最大的几个国家为美国、澳大利亚、法国、日本、英国、加拿大、新加坡。在中国企业走出去的初期，我们还是建议到这几个国家去，这些国家都是发达国家，法制健全，金融监管完善，上市的品种也比较多，相关的判例也比较多。

　　在熟悉投资国家的REITs市场之后，中国企业也可以考虑在进行普通的投资之外，进行更加复杂的REITs活动。比如，中国企业在外国开发或者购买的实体建筑物或者基础设施，如果能够产生稳定的现金流，有一定的规模，就可以打包在REITs市场上市。

　　另外，如果在美国有REITs上市或者有房地产公司，也可以并购在美国上市的REITs。这些例子是非常多的。

　　如果有特别的需求或者有套利空间，还可以通过大量的购买REITs，让该REITs下市。比如，中国目前养老产业开始兴起，中国企业也可以考虑并购在美国上市的医疗保健的REITs。

　　参考文献

　　日本不动产证券化协会出版《不动产证券化手册》（2014年版）；美国标准普尔公司网站

　　作者简介

　　李海燕，毕业于日本一桥大学。获得硕士学位后，先后供职于日本大型金融集团和跨国房地产基金管理公司。2010年回国后，一直在某综合性金融集团工作。

　　附：李海燕专栏

　　10月28日 并购美国银行的审查制度

　　10月9日 并购成为常态，CEO和团队必备的知识和能力

　　9月16日 日本房地产行业投资机会分析

　　9月2日 日本房地产基金的运作和投资日本地产利弊

　　8月30日 日本地产泡沫启示录（下）

　　8月28日 日本地产泡沫启示录（上）