编者按| 什么样的美国地产项目，能实现“武汉房价北京租金”？我们今天听听美国最大地主的生意经。

　　在日前举行的“2014房地产基金投资盈利模式高峰论坛”上，被《福布斯》杂志和《华尔街日报》称为美国最大的地主、美国最大的开发商TCR总裁Ken Valach介绍了生意经：选择一线城市开发；集中在城市中央区域；设计丰富的退出渠道；经济危机之后，和投资人共同投资，收益风险共享。

　　TCR由美国传奇家族TrammellCrow成立，Crow家族曾被美国媒体称为美国最大的地主。TCR的生意经基于一个基本常识：就业机会越好的地方，它附近出租型公寓的需求越旺盛，租金越高。他们现在认为，休斯敦等地将出现新一波投资机会。

　　本期论坛由全国房地产投资基金联盟、中国民生银行私人银行部、盛世神州基金主办，由德勤会计师事务所、中伦律师事务所、走出去智库共同协办。

　　实录摘要

　　KenValach， TCR总裁

　　出租公寓地产开发量全美第一

　　自1980年以来，TCR已经完成了23万套出租公寓的开发，在出租公寓这个投资品类里面，美国没有第二家公司的开发量能够超过TCR。到今天为止，依然拥有1.65万套出租公寓。

　　TCR现在的开发区域主要集中在城市中心。模式是和投资人共同投资，这可以使双方利益保持在一个水平线上。

　　业务发展策略打破常规

　　美国的开发商通常要收取费用，之前的做法是把费用折成股权，最后退出的时候计算，这样的话，利益不能保持在一致。经济危机以后，为了和投资人保持利益的一致性，我们决定和投资人共同投资。

　　通常来讲，在美国，开发商投资1%到5%，但在中方的一再要求下，我们提升到了10%，这打破了常规。

　　业务发展策略主要有四点：

　　第一，每年开发5000套左右的A级集合住宅，集中在城市中央区域；

　　第二，在美国主要的城市开发，而不是三线或四线城市；

　　第三，寻求和投资人利益的一致性，和投资人一起共同投资；

　　第四，有多种多样的退出渠道，一般是3年左右，即建设开发花一年，然后通过出租获得稳定的现金流，最后再出售。

　　对于一些品质好或者投资人愿意长期持有的项目，我们也愿意和投资人一起享受每年的现金流。因为回报基于开发成本，开发成本通常会低于收入成本，所以，现金流以开发成本持有，通常来讲，比较可观。

　　关于公司结构。公司目前是100%全资由Crow家族持有的，包括资深的管理团队。Crow家族在美国是一个传奇性的开发商，总共开发量大概3000万平方米，包括住宅、商业、办公楼各个品类。

　　从1960年以来一直和中国保持着很好的联系。目前在美国排名前10位的房地产信托，大多是都是1993年到1998年期间从Crow家族分离出去的，包括现在很大的一个开发商MILL Creek家族。

　　Crow家族在美国拥有本地办公室的区域，包括亚特兰大、达拉斯、奥兰多、丹佛，马上要开的是西雅图和华盛顿的办公室。

　　就业好的城市，公寓地产投资新一波机会

　　我们认为在休斯敦区域会出现新一波的机会，而达拉斯也是公司的总部，在当地有很多优势。

　　公司现在所有在建的物业总价值是29亿美元。正准备要开发的或者是将要和盛世神州房地产基金进行合作的项目超过3497套，总价值在7.8亿美元。

　　我们和银行等金融机构都有很好的合作关系。公司股本金投资者包括比较著名的凯雷、保德信等等。

　　目前与中方合作的三个项目有两个在达拉斯，一个在休斯敦，项目引入了EB5（美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，有投资额限制）资金，EB5资金的使用量是8650万美元。

　　第一个开发项目靠近达拉斯机场。这个项目总造价4600万美元，每个单位平均价在15万美元，所以是武汉的房价北京的租金。

　　第二个开发项目是在亚特兰大。地理位置非常好，在市中心区域，会有很多的就业机会，出租的需求会非常旺盛。附近有一个高中，项目也就是所谓的学区房。这个项目有232个单元，总造价3720万美元，单位每个房间约16万美金。

　　第三个项目在奥兰多，对面就是迪斯尼。通常来讲，就业机会越好，在区域附近出租型的公寓需求越旺盛，租金越高。整个项目的造价是4200万美元，每个单元的造价是13.4万美元，按建筑成本算，它的收益率是7.3%，这还是没有使用杠杆之前的。

　　（本文根据演讲实录整理，未经作者本人审阅，如有纰漏，敬请指正）

　　嘉宾简介

　　Ken Valach ,TCR ( Trammell Crow Residential )总裁，拥有斯坦福大学MBA学位。同时，是美国集合住宅委员会成员之一。曾经负责TCR南部6个办公地区建设、监管和融资。1989年,以副总裁的身份加入到TCR，曾开发超过150个社区。在进入到TCR之前，Valach曾担任南加州一家私人公司的财务总监以及普华永道的管理顾问。

　　TCR （Trammell Crow Residential），美国唯一一家拥有超过35年住宅开发和资产管理经验的公司，由著名Trammell Crow 家族成立。自1977年以来，TCR在主要的城市共开发了超过22.5万套公寓。TCR公司已经开发并销售了超过150亿美元的项目。1971年《福布斯》杂志和1986年《华尔街日报》将Crow家族称为美国最大的地主，后者更将Trammell Crow公司称为美国最大的开发商。