李海燕专栏 | 日本房地产行业投资机会分析
编者按| 在消除通缩的预期下，海外资本开始大举涌入日本房地产，更让东京成为今年以来全球最繁忙的房地产市场。据FT《金融时报》报道，包括来自卡塔尔、新加坡、阿塞拜疆等国的主权财富基金纷纷在日本购楼，东京一季度的地产交易额更超过100亿美元。
但在微妙的中日关系面前，中国投资家投资日本房地产需要考量哪些风险？在日本进行房地产又有哪些积极因素？
本文为日本地产投资利弊分析的下篇。作者指出，日本房地产市场的成熟度和透明度不输于欧美，并且，有很多地方值得中国地产业学习借鉴。
文章摘要
1、中国企业需要把投资视野放宽，构建一个投资链条，盈利的机会有更多。
2、日本地产在四个方面对中国企业有价值：房屋抗震技术；小户型建筑；养老设施；优质的休闲和运动设施。
3、中国人多地少的国情与日本相同，未来大力开发极小户型将会是趋势之一。
4、经济长期低迷，日本旅游客源不足。如果中国企业并购了旅游地产和相关休闲设施企业，中国客源将显现“中国动力”。
文章全文
文/ 李海燕
个人认为，中国企业单纯购买孤零零的一栋建筑物，可能意义不大。把投资视野放宽，或者构建一个投资链条，盈利的机会很多，所以在本文中笔者更愿意用“房地产行业”而非“房地产市场”一词。
独特投资优势
投资日本的房地产行业，最大的风险是中日关系。近年来，中日关系不断交恶，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系的变化，也会不同程度地影响到实体投资。
另外一个风险是，日本社会对于海外投资，总体来说不持欢迎态度。这种现象在绝大多数国家都能看到。不同的是，日本普通国民对来自欧美的投资已经比较适应了，但是对于来自中国的投资，心理上还不是特别适应。
如果纯粹从投资的角度分析，不能简单地认为投资日本房地产行业不如投资其他发达国家，日本有自己独特的优势。
从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不弱于欧美发达国家。日本在上世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫，在次贷危机前后，又经历了一次小型的地产泡沫和破灭过程。经历了这些之后，所有的投资人和普通国民对地产市场的认识才更加理性和成熟。
日本房地产的价格非常透明。日本国土交通省每年会公布土地公示价，每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点地点的土地价格，在每年1月1日这个时间点进行公布。
同样在这个时间，每年日本国税厅也会公布路线价，也就是公布全国道路沿线的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估，根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。
房地产登记在法务省进行。任何人都可以到指定的办公窗口，去查阅全国任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。
日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人，并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都上有火灾保险。
另外，在日本进行房地产投资，杠杆效果非常明显。近20年来，日本利率都特别低，有一段时间甚至是零利率。海外的投资家投资日本的房地产基金，一般的IRR（内部收益率）是15%左右。
进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购，中国的房地产市场明显逼近了一个拐点。中国的房地产市场以后要更加地注重盘活存量市场。日本的经验应该值得借鉴。
中国企业可以学到什么
日本在以下几个方面，相对其他国家有优势，同时对中国企业具有特别价值。
1、日本的房屋抗震技术。日本是个地震多发国家，一直到上个世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于东京霞关的霞关大厦是日本第一座高层建筑，只有30层左右。30年后的1993年，位于横滨的YokohamaLandmark Tower（横滨陆标大厦）开业。这栋楼高296米，70层高。
日本近50年来，发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。1923年发生的关东大震灾（7.9级）死亡了10万多人，而1995年发生的阪神淡路大震灾（7.3级）死亡了6000多人。
2008年汶川地震（8.0级）死亡了约7万人左右。1976年的唐山大地震死亡了30万人左右。房屋抗震技术的重要性由此可以看出。
如果中国的房地产企业引入相关的技术，毫无疑问对企业的长期发展是非常有利的。
据说汶川地震以后，西南某个城市江景房7层以上全部滞销了，原因是购房者对地震的心理恐惧加强了。唐山大地震以来，中国东部城市没有发生过大地震。但是如果发生，其后果不堪设想。
危机这个词左边是危险，右边是机会。地震发生的时候，也就是那些建筑质量优秀、有抗震技术的房地产企业脱颖而出的机会。
2、小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右，人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵，大部分人口聚居在城市。这就造成城市的土地供应非常紧张。
人们总是期望在有限的条件下，生活更加舒适，日本人也不例外。日本的房地产企业，面对这一问题要不停地通过理念更新和技术进步，满足消费者提出的这个永恒的需求。
二战后60年，日本房地产行业积累了丰富的经验。回头看中国，也是一个人多地少的国家。中国的面积和美国、加拿大和澳大利亚差不多，可是美国的人口是3.5亿，加拿大的人口是3000多万，澳大利亚的人口是2000多万。中国的人口还在增长，到2020年左右才会迎来一个拐点。
另外，中国的城镇化还没有完全结束，国情注定了中国人必须要面对如何用相对较小的住房面积，还能住得舒适。
最近万科推出了15平方米的极小户型，就是一个例子。今年以来，北京多次整治群租房。客观上讲，没有多少人愿意和许多人一起群租。但是国家没有开发极小户型的房子，让一个人也租得起，住得舒适。如果今后一线城市也有小户型的公寓，群租房问题必将会得到根本解决。
3、养老设施。日本最近15年来国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一。女性的平均寿命高达89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。老人和病人的设施，需要一些特殊的考虑，日本也有一些国家标准，在这些方面积累了不少经验。
4、优质的休闲和运动设施。日本有1000家左右的高尔夫球场（《中国高尔夫行业报告》显示，截至2013年全国共有高尔夫场521家），有500家左右的滑雪场。日本是个多山的国家，森林覆盖率是60%以上，环境优美。
日本温泉世界知名。传统的温泉旅馆不仅温泉和自然环境好，服务也好。事实上，最近几年，有多家中国企业已经在日本购买了温泉旅馆。从北京或者上海到日本去，飞机仅仅需要3个多小时，周末度假，是个不错的选择。
日本近20年来，由于经济的长期低迷，这些旅游和休闲设施客源不足。如果中国企业并购了旅游地产和相关休闲设施企业，中国客源将显现“中国动力”。
作者简介
李海燕，毕业于日本一桥大学。获得硕士学位后，先后供职于日本大型金融集团和跨国房地产基金管理公司。2010年回国后，一直在某金融集团工作。
附：李海燕专栏
8月28日 李海燕专栏 | 日本地产泡沫启示录（上）
8月30日 李海燕专栏| 日本地产泡沫启示录（下）
