进入今年，中国的许多城市开始取消了限购政策。微信圈中对中国房地产行业是不是要迎来拐点的文章也多了起来。另外，今年来也有不少中国的企业开始投资海外的房地产市场。在这样一个时间节点上，我们回顾一下邻国日本的房地产的发展，应该是非常有益的。比起其他西方发达国家，日本对我们的借鉴意义可能更大。这里边有几个原因：1，日本是世界主要发达经济体中最后一个发达起来的国家。2，英国和美国的金融体系以资本市场为特色的，而日本和德国是以银行体系为特色。我们中国也是以银行体系为主的金融系统。3，比起西方其他国家，日本的文化和我们更加的相似。4，日本和中国一样，是个人多地少的国家。美国，加拿大，澳大利亚这些国家可以说是地多人少。和我们的国情相差太大。5，日本在80年度后期发生了大规模的房地产泡沫。在2008年的次贷危机之前，应该是人类历史上最大规模的泡沫。

　　当然，从上面的5个因素上说，韩国，台湾地区和香港对我们的借鉴意义也非常大，但是他们的市场规模和房地产市场的成熟程度是远不如日本的。

　　本篇文章通过回顾日本的经济和地产的发展的历史，期望能够给以下的问题提供一些思考的不同的视点。

　　1、近年来，关于中国的房地产市场是否存在泡沫，中国是不是会发生金融危机有许多的议论。我们从日本的经济和地产发展中，可以获得什么样的启发？

　　2、日本在80年度的时候也有许多企业走出去。其中许多企业失败了。近年来也有许许多多的中国企业走出去，中国企业已经成为直接投资和并购市场的一个主要力量之一。我们可以从日本企业当年的经历吸取什么样的教训？

　　第一部分 关于日本和地产的一些基本的小知识

　　在进入正题之前，我们介绍一下日本的基本情况和房地产行业的一些基本的小知识。有助于大家了解日本和进行中日的对比。

　　1、日本的国土面积大约为36万平方公里，人口大约为1亿2千万左右。日本全国的行政区划为1都（东京都），1道（北海道），2府（大阪府和京都府），43县。这些都是直属中央政府的。日本的大部分人口集中在3个都市圈中。也就是东京圈，阪神圈，名古屋圈。东京圈包括了东京都，神奈川县（横滨所在的地方），琦玉县，千叶县（成田机场所在的地方）。大阪圈包括了大阪府，京都府（京都所在地），兵库县（神户市所在的地方）和奈良县等。名古屋圈包括了爱知县（名古屋市所在的地方，也是丰田汽车的根据地）和三重县和岐阜县。东京圈就居住了3千多万人口，占到了日本总人口的25%左右。日本的REITs和日本的私募的房地产基金所拥有的房地产基本大部分都集中在这3个大都市圈中。应该说东京圈一直占到了50%以上。

　　2、东京都市日本的首都，在日本的房地产市场的地位最为重要。在东京都下面有23个区，还有10多个市。其中最重要的是由几个区。行业术语叫都心3区。还有都心5区。都心3区指的是千代田区（皇居和日本中央政府所在地），中央区（银座所在地）和港区。都心5区指的是千代田区，中央区，港区，新宿区和涩谷区。东京都的这几个区，在房地产市场的影响最大，特别是在写字楼和商业设施方面举足轻重。

　　第二部分 二战后日本经济发展的回顾

　　我们要看一个国家的房地产行业的发展，必须房地产行业放到国民经济发展的过程中去看。我们要看日本的80年度的房地产的泡沫的时候，我们有必要把它放在历史的角度，放在日本经济发展的过程中去看这个问题。

　　日本战后的经济发展，我想可以分为四个大的阶段。

　　第一个阶段就是1945年到1955年。这个阶段的特点就是战后的恢复与重建。日本一直到1955年总的GDP才达到战前的最高的水平。也就是说经济恢复了10年左右。这个时间段的主要的支柱产业是农业，纺织业，造船业。国内政治是的特点是美国的占领，日本国内多个政党的轮流执政。国外的主要事件是朝鲜战争的爆发。

　　第二个阶段是1955年到1973年。这个阶段可以称之为是高速增长期。年平均增长率在10%以上。这个阶段的主要的支柱产业是造船，钢铁，铁路和交通运输，重化学工业。这个阶段国内的政治平稳，一直有自民党执政。能源上从煤炭开始转向石油。国际环境主要是冷战。

　　日本东京举办奥运会是在1964年，大阪举行世博会是在1970年。日本开通新干线也是在1964年。开通第一条高速公路，东京到名古屋之间的高速公路是在1968年。金融上是布雷登森林体制。美元对日元的汇率是1美元=360日元。

　　第三个阶段是从1973年到1992年。这个阶段可以被称之为稳定发展期。年平均增长率为4左右。这个阶段的主要的支柱产业是电子产业，汽车，金融，医药，精密机床和设备等。政治上自民党继续一党执政。虽然国际环境依然是冷战状态，但是国际金融体制发生了重大的变化。也就是从固定汇率制度变为浮动汇率制度。

　　日本之所以在1973年起结束了高速增长期。我认为有2个重要的原因。一个是73年发生了第一次石油危机，造成日本的能源价格和化工原材料的价格飞涨。另外一个是73年国际金融体制发生了重大的变化。日元的价格开始从1美元=360日元开始缓慢的上升。日本企业的成本优势开始慢慢的失去。所以1973年成立日本经济发展的一个重要的拐点。1978年再次发生石油危机，石油价格再次大幅度上升。1985年9月，美国和英国，德国，法国，日本在纽约召开会议，决定主要国家货币对美元升值。也就是Plaza Accord。日元进一步升值。

　　日本企业的对应是消减费用和开发新技术，开发高附加价值的产品。日本的战略非常的有效，80年度初期，日本经济非常的强劲。美国经济却是长期低迷。傅高义的【Japan as Number One】是在1979年出版的。石原慎太郎和盛田昭夫出版【可以说No的日本】是在1989年。

　　日本人从80年代初开始满世界旅游。日本企业也是从80年度起开始往海外投资。

　　第四个阶段是1992年到现在。这个阶段的经济的平均增长率为1%左右。经济的特点是长期的徘徊和低迷。大家知道1992年是日本泡沫经济破灭的年份。事实上日本的股票市场在1989年年底（东证指数为38915）是历史上的高峰，之后就开始下滑。当时地价是从91年开始下滑。大家明确意识到泡沫经济已经结束是在1992年。89年是冷战结束的年份，1992年是海湾战争打响的年份。国际环境发生了重大的变化。中国是邓小平的南巡讲话，明确开始迈向市场化。

　　我把这个阶段有分为2个小的阶段。第一个小阶段是从1992年到2001年。这个阶段主要是泡沫经济的处理的问题。通过这10年日本基本上处理完了泡沫经济的负的遗产。1994年这一年，申请破产或者破产保护的日本的上市企业就有40家之多。这个阶段的支柱产业主要是汽车业，IT业，服务业，精密仪器。这个阶段，日本静悄悄地完成了金融体系的改革。

　　其中的一个重要的标志就是1997年左右的金融爆炸改革。2002年以后，日本的经济和政治情况相对好转。

　　过去的20年，也可以说是日本政界动荡和徘徊的20年。90年代，日本的首相频繁的换人。

　　经济界，几乎所有的主要行业都发生了企业的合并。企业通过合并，谋求规模效益或者获得业绩比较好的企业的救助。

　　第三部分 日本的房地产发展和房地产泡沫

　　话题回到房地产。伴随着日本的经济阶段的不同，日本的房地产的发展也是呈现了不同的特点。我们都知道日本在80年度后期发生了重大的房地产泡沫，其实在60年代和70年代，都发生过地价大幅度上升的事情。

　　60年代的土地的升值，主要是工业用土地的升值。日本经济开始腾飞，全国各地都在建设工程。这个阶段的土地的大幅度的升值，应该说对日本的经济并没有带来什么不良的影响。

　　1973年，1974年日本又一次迎来土地的大幅度的升值。这次主要的原因有2个，一个是由于石油危机的发生，日本的所有的物价水平都大幅度的上升。另外一个原因是田中角荣内阁在1972年7月诞生。田中在1972年6月出版了【日本列岛改造论】一书。主要内容是要在日本全国各地建设铁路和公路。

　　日本的房地产泡沫，一般认为是从1985年开始的。准确地说应该说是资产泡沫。当时日本的股票市场也发生了泡沫，日本的古董市场也发生了泡沫，包括日本的高尔夫会员证也被炒得非常的热。除了我们的股票市场已经在2008年破灭之外，其他和我们最近几年都是非常相似的。另外，一个非常不一样的地方是，我们的政府吸取了日本的教训，人民币在2005年以后的升值比起日元，是非常缓慢的。

　　1985年9月22日，西方主要国家（美国，英国，德国，法国，日本）在纽约的Plaza Hotel开会，决定主要发达国家步调一致对外汇市场进行介入，主要国家货币都对美元升值。这就是著名的广场协议。当时美元对日元的比价是200日元左右，之后的1年，日元升值了近1倍。

　　我们看看日本80年度的时候，房地产价格疯狂上升的情况。为了给大家说明日本泡沫经济时期，日本的地产的价格上升的情况。现在给出1985年到1992年的日本的东京都的地价的上升情况。日本政府，每年都公布当年1月1号，全国几万个点的土地的价格。叫公示地价。所以可比性非常的强。指数以1983年为100.

　　下面是住宅土地的价格上涨情况。

　　东京都 1983年100。1985年105.9；1986年112.7；1987年169.6；88年283.2；1989年265.3；1990年264.5；1991年264.8；1992年237.5。

　　上涨最为疯狂的几年是85年到90年。

　　从92年起开始下降。

　　下面我们看看东京的商业地价和实质租金水平在1980年代的变化。以1980年为100作为基准衡量。

　　1980年100；1981年109.3；1982年116.2；1983年122.6；1984年134.0；1985年150.6；1986年184.2；1987年324.5；1988年417.6；1989年413.9；1990年421.7。

　　如果把1980年的日本的GDP设为100的话，1990年的GDP的量为170.2.

　　我们可以知道日本的地价的上升速度远远超过了GDP的上升速度。

　　第四部分 次贷危机之前的日本地产市场的小阳春

　　1992年泡沫经济破灭之后，日本的地价开始下降。全国来说，下降了10年左右。也就是一直到2002年左右。大城市的一些知名的商业街和住宅区，在2000年左右就停止了下降。这有几个原因：1，日本经过了10年的徘徊，泡沫经济烂摊子已经基本处理了。2，经济上，90年代末IT经济开始了迅猛的发展。日本也诞生一大批的新兴的IT企业。3，来自中国的影响。中国经济的发展给日本带来了许多的商机。4，房地产基金和REITs是开始在日本落地开花。

　　这个小阳春市场是被2008年的次贷危机彻底粉碎的。进入2008年，日本的房地产市场又开始下降。进入2013年安倍上台，情况才有所好转。

　　下面我通过日本的REITs市场的发展过去，让大家来了解这个过程。

　　日本的REITs市场是从2001年9月开始的。2001年9月，日本最大的2家房地产公司三井不动产和三菱地所在东京证劵交易所各自上市了1只写字楼型的REITs产品。

　　2001年末，上市REITs数量为2只，总市值为2215亿日元。

　　2002年末，上市REITs数量为6只，总市值为5026亿日元。

　　2003年末，上市REITs数量为10只，总市值为9196亿日元。

　　2004年末，上市REITs数量为15只，总市值为1兆7807亿日元。

　　2005年末，上市REITs数量为28只，总市值为2兆8456亿日元。

　　2006年末，上市REITs数量为40只，总市值为4兆9492亿日元。

　　2007年末，上市REITs数量为42只，总市值为5兆1510亿日元。

　　2008年末，上市REITs数量为41只，总市值为2兆6553亿日元。

　　2009年末，上市REITs数量为41只，总市值为2兆7380亿日元。

　　2010年末，上市REITs数量为35只，总市值为3兆7014亿日元。

　　2011年末，上市REITs数量为34只，总市值为2兆9413亿日元。

　　2012年末，上市REITs数量为37只，总市值为4兆5132亿日元。

　　2013年末，上市REITs数量为43只，总市值为7兆6144亿日元。

　　2014年1月末，上市REITs总数量为43只，总市值为7兆5392亿日元。

　　其中，复合型综合型REITs的总市值占到38.3%，写字楼型REITs占到26.7%，住宅型的REITs占到11.9,%，商业型REITs占到11.4%，物流型占9.8%，酒店型占到1.9%。从上面我们也可以看到，次贷危机对日本的房地产市场的打击也是比较大的。

　　刚刚说到1994年，日本的上市企业破产或者申请破产保护数量为40家。其中大部分为建筑施工企业和房地产开发企业。2008年日本的上市企业破产或者申请破产保护的企业数量为42家。这42家当中大部分也都是建筑施工企业和房地产基金公司。

　　2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降。开始缓慢的上升。其中的一个重要的原因就是国际和日本国内的大批的房地产基金的出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。大家知道在美国房地产证劵化的技术已经高度发达。其实这些金融机构放出的贷款都被打包成了CMBS或者 RMBS产品。2007年2008年发生次贷危机，提供给日本的这些基金公司的贷款没有了来源。这个资金链条断掉了，日本的这个房地产基金行业迅速垮掉。

　　第五部分 日本的房地产破灭的教训和对中国的启发

　　日本目前的土地的价格水平基本上市泡沫经济的高峰事情的1/3到1/5左右。是日本1980年左右的水平。从1980年起开始上涨，1991年为顶点。之后开始现了连续10年的下降。2002年到2007年是房地产市场价格连续上涨的5年。2008年和2009年房地产价格开始迅速下降。1992年以后的房地产市场的价格下降是非常缓慢。2008年和2009年的房地产市场的价格下降是非常快的。这是因为80年代的时候，日本的房地产市场是一个相对封闭的市场，而90年代的日本的房地产市场，已经和世界联动了。有外国投资者入资的私募房地产基金和REITs已经是影响房地产市场的主要力量了。

　　90年代以后，日本和其他国家对日本泡沫经济的研究和反省是非常多的。我们中国的政府和研究人员对日本的破灭经济的研究也是非常多的。我们人民币升值很大程度上借鉴了日本的教训。但是直到今天，应该说也没有一个定论，明确告诉大家泡沫经济是某个原因形成的。

　　总的来说，从金融的面来说，日元的快速升值和85年以后的长期的金融的宽松政策是直接的原因。深层次的原因来说，日本的企业从1973年起，处于缓慢的收益下降的局面，到80年代后期，日本的人均GDP已经达到了世界前列。日本的企业缺少了有效的市场和投资的新机会，积累的资金投向了房地产市场。

　　回顾我们2004年以后的房地产市场的发展情况，从价格上涨的疯狂程度上来讲，和日本1984年以后的情况差不多。当时日本也流传着关于房地产的各种各样的神话。其中一个神话是土地是永远不会降价的。另外一个是卖掉东京的土地，可以买整个美国的土地。1992以后这一切都变得非常可笑和滑稽。

　　几乎所有的人都关心这样一个问题：中国的房地产市场是否是存在泡沫？我的答案是明确的，那就是中国的房地产市场是存在泡沫成分的。我们今天的人均GDP是日本的1/10左右，我们北京上海的房地产的价格和东京差不多，无论如何是不正常的。

　　那么还有一个重要的问题，如果中国的房地产市场存在破灭，那么中国会不会发生象1992年以后日本那样的情况？我的答案是不好说。有这种可能性，但是这种可能性不是特别的大。

　　日本在60年代初超过了当时的西德，成为资本主义阵营的第二大经济体。在60年代末超过了当时的苏联，成为了仅次于美国的世界第二大经济体。日本在70年代末就已经完成了工业化和城镇化。87年左右，日本的人均GDP达到过全世界第一的水平。80年代后期，日本有150家财富500强企业。这些企业除了1家NTT之外，基本上都是民营企业。都是依靠自己的技术和品牌发展起来的企业。

　　而我们中国，超过日本成为世界第二大经济体，是2011年的事情。2012年我们的财富500强的企业的数量才和日本持平。我们工业化和城镇化还没有完全的完成。也就是说我们的实体经济的还有很大的发展空间。

　　另外还有一个非常重要的因素。是股票市场和经济结构的问题。日本80年代后期的泡沫经济中，股价也是飞速上涨的。东证指数在1989年的最后一天达到了历史最高点（38915）。进入1990年就开始缓慢的下降。当时并没有人认为这是泡沫经济破灭的开始。1990年日本的房地产市场依然是上涨的。1992年房地产市场才开始下降。所有的国民才开始认识到泡沫经济已经破灭了。日本的银行和保险公司持有大量的股票。股市的低迷使得日本的金融机构的浮赢迅速减少。这使得日本的银行雪上加霜。整个金融市场的融资工资大大下降。

　　而我们中国在2008年奥运会以前，股市也是存在很大泡沫的。奥运会之前，这个泡沫就破灭了。现在来看，对中国是个天大的好事。

　　上面的2个因素是目前的中国和80年代后期的日本明显不同的地方。个人认为房地产市场是存在泡沫的。但是如果我们国家的政策如果合适，实体经济不断发展，居民的收入水平不断上升。我们就可以非常平稳地把泡沫成分吸收掉。简单地说，提高我们的经济质量和我们收入分配的合理化基本可以吸收房地产市场的泡沫成分。实现软着陆。

　　第六部分 日本企业的海外发展对我们中国目前的走出去有什么借鉴意义

　　上面的文章中也提到过，日本企业开始大规模的海外拓展其实是从1985年左右开始的。这主要是因为这一年的广场协议使得日元快速的升值和国际环境的巨大的变化。顺便要说的是，我们国家的人民币开始升值是从2005年开始的。我们国家明确提出鼓励有实力的企业走出去2000年以后的事情。我们是在2001年加入WTO的。

　　80年代后期，许多日本企业在海外设立工厂或者分公司，或者通过并购的形式购买了其他国家的企业。走出去智库举办的2次海外投资论坛中，都有专业人士谈到日本泡沫经济期间的海外的投资和并购的失败。在这里我想谈一下我的一些看法，顺便纠正一些我们国人的一些错误的认识。

　　1、关于日本企业在80年代走出去的时代背景。大家知道日本二战后基本上是一个贸易立国的国家。日本经济和海外的联系一直是比较紧密的。主要是进口能源和原材料，出口成品，赚取利润。但是日本企业开始在大规模海外开展直接投资和并购是1980年以后的事情。这里边有几个原因：（1）日本的企业经过战后几十年的发展，有了一大批的有技术实力的世界级的企业。他们有实力在海外市场和欧美企业相抗衡。（2）日本在1979年修改了外汇法，放松了外汇的管制。日元从1973年开始升值。1973年1美元对360日元，1980年升值到1美元对260日元左右。1985年9月22日发生了广场协议，当时1美元对216日元。之后日元升值步入了快车道。到1987年年末，日元升值到1美元对120日元左右。。日元的迅速升值，是的日本的海外投资相对成本迅速下降。（3）周边的国际环境发生了重大的变化。中国开始改革开放。东南亚各个国家也开始了以出口为导向的工业化进程。（4）80年代后期，日本的人均GDP达到全世界第一的水平，国内市场开始饱和。为了发展，企业不得不追逐海外的市场。

　　2、并不是所有的泡沫经济时期的海外投资和并购都是失败的。今天我们谈起来，日本泡沫经济时期的海外投资和并购，许多人都有一种印象就是，那个日本的海外投资和并购大部分都失败了。但是应该客观地说，跨国投资和并购本身失败的概率就比国内要大。有失败的例子某种意义上说也是必然的。泡沫经济期的海外投资和并购也有不少的成功的案例。我们经常谈论三菱地所购买美国洛克菲勒中心的失败的例子。三菱购买洛克菲勒中心是在1989年。同样的1989年，索尼公司并购了Columbia Picture。这个并购，在90年代初期，公司的业绩并不好。看起来是失败的。在今天看来是非常成功的案例。企业的发展非常的好，对索尼集团的贡献也是非常大。但是松下电器1990年收购了Universal Picture，在1995年就不得不出售给了一家加拿大公司。还是需要case by case的看。

　　还有一些案例，当时非议比较多。但是现在看了还算不错的投资的例子也有。一个典型的例子就是1987年日本保险公司安田火灾用53亿日元购买了梵高的向日葵。当时和之后的10多年，这项交易一直被诟病，有种种的指责。但是最近10年，大部分日本人开始转变看法，认为现在来看，这还是一个不错的交易。

　　3、为什么日本制造业的海外直接投资大部分都是成功的？日本制造业在80年代以后对海外的直接投资就没有挺。在美国设立工厂，进行现地生产，主要是为了减少日美贸易摩擦。投资中国和东南亚各国，主要是利用这些国家的廉价的劳动力，进行生产后运回日本销售，顺便开拓本地的市场。这是因为日本企业有可以同欧美企业抗衡的，领先世界的技术。另外一个重要的原因是因为是设立的都是分公司或者是合资企业。日本企业对这些企业的控制力比较强。还有一个原因是，各地的地方政府都给出了一些优惠的招商引资的政策。

　　日本最大的轮胎制造企业普利司通1988年用26亿美元并购了当时美国第二大轮胎制造企业firestone，这个交易也是非常成功的。

　　日本的Seven Eleven公司在1991年并购了美国的Southland公司。日本的Seven Eleven是1973年从美国获得license开始发展，结果却是比美国发展的更好，开发出了优良的POS系统和更加好的店铺运营手册。相反把美国的本家给吃掉了。

　　4、区分日本企业海外并购和海外投资的成败的关键是什么？从过去30年的日本企业的海外投资和并购的发展过程，我个人认为可以得出的一个结论是：决定日本企业海外并购和海外投资的成败有2个非常大的因素。一个是企业有没有自己的核心的竞争力。另外一个是有没有人才的储备和整合的能力。上面我也谈到，日本的制造业的海外投资大部分都是成功的。包括制造业的并购，大部分也都是成功的。或者说没有出什么太大的问题。这是因为日本的制造业的技术水平和以丰田生产方式为代表的日本生产管理和质量控制体系是全世界领先的。日本企业明显就有优势。

　　我们大家都知道三菱地所购买洛克菲勒中心的失败和CosmoWorld购买Pebbl Beach 的失败。在80年代的日本房地产行业，除了少数专家，从业人员连DCF这个概念都不知道。普通的日本中产阶级开始打高尔夫，也就是从进入80年代开始。日本企业运营高尔夫的经验很少，能力也不高。也没有世界一流的高尔夫选手。可以说没有任何的优势可言。当时也有日本人去买欧洲的城堡和酒庄。这些都失败了。

　　另外一个关键的因素就是人才的储备。三菱地所和三井不动产是最大的2家房地产公司。大家可以看看他们公司的年报，看看公司的董事会里边的人员的学历背景和工作背景。基本上没有具有海外留学背景和工作背景的人。80年代的日本的公司里的高管里，有海外留学和工作背景的人基本没有。直到今天这个比率也是非常小的。公司的高管层对海外的市场不了解，不能够用对方的语言进行沟通和交流。

　　在80年代的日本，能够熟练掌握外语，有海外学习工作经历的人非常的少。这些人在日本的传统大型企业也是属于边缘化的人，并不是特别的收重视。有些时候，相反还要受到一些排挤。

　　我们再回到刚才的索尼和松下电器的并购的例子。两家企业都是日本的大型综合电机公司，都是并购的美国的电影公司。为什么一个成功了，另外一个却5年后转卖给别的企业了？原因当然是有许多的。不能一概而论。索尼公司在日本的几个大的综合家电企业中，是最先走国际化路线的企业。公司内部的企业文化和日本的其他大企业也是有所不同的。我认为这是其中的一个重要的原因。

　　也就是说，日本企业有没有技术上或者运营上的优势，有没有充分的人才储备，是决定他们海外投资成败与否的一个重要的关键。

　　泡沫时期的日本的对外房地产投资，有非常浓重的投机的色彩。专业的房地产公司的投资也大部分都失败了。我认为这里边有原因又两个。一个是日本当时的房地产的价格过高，在日本人的眼里，海外的房地产的价格是相对廉价的。另外一个是，日本人（当时的日本房地产企业）对海外的市场不了解，对海外的房地产是做的运作的方法也不了解。注定是要以失败告终的。

　　5、近年来，中国企业也在海外市场上频频出手。这是势头还有增强的样子。我们从日本企业可以学习的地方有应该有2个。一个是我们要确立我们自身企业的核心的竞争力。这样不论是国外或者是中国的经济发生一些不好的情况（比如经济的衰退）的时候，我们能够扛过去。这一点上，我们不如80年代以后的日本企业。直到今天，我们能够在技术上领先世界的企业依然是很少的。第二个就是要有充分的人才的储备。这一点上，中国企业应该是好于日本企业的。改革开放30年来，我们储备了不少的留学生的人才。海外的华侨也非常的多。还有就是要充分地活用外部的专业机构。比如投资银行，律师事务所，会计师事务所等。

　　作者简介

　　李海燕，毕业于日本一桥大学。获得硕士学位后，先后供职于日本大型金融集团和跨国房地产基金管理公司。2010年回国后，一直在某综合性金融集团工作。