CGGT智库按 | 今天与您讨论中国房地产海外投资话题，我们先从世界地产顶尖营盘——纽约展开。

　　依据过去3个季度的趋势，你是否同意下述的大胆预测？第一，2014年，中国对外投资涨幅最高的行业，必有房地产行业；第二，中国房地产买家将继续担纲全球地产投资的绝对主力；第三，纽约“机构投资地产时代”来临。

　　从专业机构报告和过去全球主要商业、金融中心城市过去24个月的房地产价格走势，以及那些奔波在异域地产楼盘前的中国投资客身影，还有那不断在北京、上海等一线城市召开的一个又一个投资介绍会，似乎，都在支撑上述的判断。

　　近日，盛世神州PE基金CEO张民耕在地产投资微信群里分享了他在纽约考察的感受和判断：纽约地产资产价格上涨加快，“散户时代”过去，“机构时代”来临。

　　今日走出去智库（CGGT）刊发此篇随笔小文，虽然未能有机会与张民耕先生深入讨论，但希望借此小文，大家展开讨论。视野不局限于纽约地产，可涵盖美国、英国、欧洲、澳大利亚等国家。

　　目的只有一个：为走出去的中国投资人提供更多的有价值的信息。

　　文章要点

　　1、纽约房价远高于年初考察时，连续20多个月攀升，房价上涨创美国金融危机以来新高。

　　2、美国外国房地产投资者协会一项调查显示，纽约对美国以外的房地产投资人最具吸引力。

　　3、中国资本在纽约初展身手，无论盈亏得失，都会成为中国资本和中国企业走出去的宝贵经验。

　　4、纽约房地产业的“散户时代”正在过去，“机构时代”已经来临。纽约房地产市场的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商、投资商转变。

　　全文如下

　　文/盛世神州PE基金CEO张民耕

　　和每次出差美国一样，我们总是从纽约开始，沿着东、西海岸的几个口岸城市走一遍。这次又是从纽约开始我们的考察行程。只是对纽约房地产市场的火热程度，从北京出发前就感受到了。

　　北京的同行中，有订同一天飞纽约机票的，有相约稍后在纽约会面的，也有早已在纽约等候的。殊途同归，都是为了一个目标：考察纽约的房地产投资项目。这令我不由得想起了拉斯维加斯的那个casino酒店的名字：纽约，纽约。

　　果不其然，在纽约的三天里，每天早中晚三场考察项目和会谈，几乎一场不空，有时还要加上早餐会和夜咖啡。项目遍及纽约市区，好在我们专注于出租公寓的收购和开发投资，才没有更多的人向我们推荐酒店、商铺、写字楼和高尔夫地产。否则，真会“吃不了兜着走”。

　　但就公寓来说，我们已经感受到纽约房价的一路攀升。纽约房价不仅远高于我们今年初考察时，而且是连续20多个月的攀升，房价上涨已经创美国金融危机的2008年以来新高。美国统计数据最全的房产中介公司Zillow指数显示，2013年12月，纽约房价套价为50.7万美元，为全美平均水平(16.9万美元)的3倍。

　　在酒店大堂、餐厅店堂、办公室、咖啡馆，几乎每处都可以听到纽约房地产投资的故事，走在曼哈顿大街上时时也有同伴指认，一座座被来自世界各地资本收购的摩天大楼。在纽约，比“房地产无国界”感受更深的，是“资本无国界”。

　　大纽约都会地区以其1800万人口，雄踞美国人口最多的城市之首，同时纽约也是世界经济的三大“指挥中心”之一（与伦敦、东京并称）。纽约市还控制着世界40%的金融交易，除作为世界金融、商业之都以外，纽约市也是美国主要的房地产、教育、研究、媒体、文化、时尚、娱乐和艺术中心。纽约市拥有一些全美乃至全世界最具价值的房地产。

　　美国的外国房地产投资者协会（http://www.afire.org/）最近的一项调查显示，纽约市当选为对来自美国以外的房地产投资最具吸引力的地区。在全球经济尚未完全走出危机的阴影，投资收益性安全性普遍缺乏保障的条件下，各国资本竞相流向纽约房地产市场。

　　在这场资本的竞逐中，中国的资本没有缺席。在纽约项目的考察时，我们有意留心了潘石屹、张欣与巴西财团合作，以7亿美元购买40%股权的纽约通用汽车大楼；复星国际以总价格7.25亿美元买下位于曼哈顿的第一大通曼哈顿广场大厦；万科和RFR共同持有和控制，汉斯合作开发的列克星敦大道610号高级公寓和商铺项目；绿地集团与美国森林城公司（Forest City Ratner Companies）共同收购开发后者持有的纽约布鲁克林大西洋广场项目；鑫苑置业的美国公司在布鲁克林区威廉斯堡开发的住宅项目；万通集团整租新世贸大厦楼层，打造的“中国中心”。

　　受惠于中国房地产企业的快速发展、中国外汇政策的逐步宽松，中国资本在纽约这个世界房地产市场顶尖营盘初展身手，无论盈亏得失，都会成为中国资本和中国企业走出去的宝贵经验。

　　与我们这些以房地产投资为主业的新“纽约客”相似，如今在纽约工作的中国白领们聚会时，“看房”、“买房”、“投资”也成为餐桌上的热议话题。

　　其中不乏这样的故事：某君2010年用68万美元买得曼哈顿一室户公寓一套，今年以110万元售出，本金几乎翻番。

　　但是，接下来他就纠结了，曼哈顿岛上已经没有便宜的房子了，要买稍便宜的房子就得远离曼哈顿，而且纽约房租比房价涨得慢，房租房价比只有3%，不但比不上国债收益，而且贷款利息还有上涨的可能。

　　餐桌上讨论的结论，常常是“如果你前两年在纽约没有买房，那么这一波机会已经过去了”。餐桌上的感慨是，纽约房地产业的“散户时代”正在过去，“机构时代”已经来临。纽约房地产市场的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商、投资商转变。

　　作者简介

　　张民耕：中国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金董事长、创始人，北京银信投资有限公司董事长、创始人 。（据百度百科）